Долг против капитала
Как кредитор с твердыми деньгами, мне ежедневно звонят инвесторы в недвижимость, которые хотят помочь в финансировании своего следующего проекта. Многие из них настолько сосредоточены на одном способе сделать это, что иногда упускают возможности заработать деньги. Несколько месяцев назад я разговаривал с инвестором, который хотел, чтобы мы финансировали сделку в Денвере. Это было исправление, и сделка имела свои достоинства. Это, вероятно, принесло бы значительную прибыль.
К сожалению, мы никогда не узнаем. Он потерял сделку из-за отсутствия финансирования. Что случилось? Он не понимал различных способов финансирования сделок с недвижимостью и не хотел прислушиваться к советам. Дело в том, что иногда инвестору нужно проявить творческий подход, что может привести к снижению прибыли. Но в этом случае кусок чего-то был бы намного лучше, чем все из ничего.
Долг: Долг самый простой для понимания и наименее творческий. Долг это просто кредит. Есть несколько видов кредитов; банковские кредиты, обычные кредиты, государственные кредиты, частные денежные кредиты, кредиты на твердые деньги и ряд других. Долг, как правило, не принимает участия в вашей сделке, и вам не нужно отказываться от контроля. В сфере недвижимости кредиты обычно обеспечиваются проектом, но иногда вы можете использовать другие объекты или активы в качестве дополнительного обеспечения. Это называется перекрестным обеспечением или общим финансированием и примерно так же креативно, как и в случае с долгами. Кредиторы, как правило, хотят установить ставку доходности, поэтому, когда вы берете деньги заемщика, вы, скорее всего, будете платить комиссионные и установленную ставку процента. У вас также, вероятно, будет определенное количество времени, чтобы вернуть деньги. Долг является более дешевым из двух вариантов, но более рискованным по двум причинам:
Держатели долгов возвращаются в первую очередь. Если есть проблема с проектом, кредитор — последний, кто когда-либо берет убыток. На самом деле, в ситуации с убытками часто владельцы принимают убытки, а кредиторам выплачивается полная сумма, включая все проценты и сборы. Вот почему многие опытные инвесторы предпочитают одалживать деньги или работать с компаниями, которые делают.
Большинство кредиторов также требуют ежемесячных платежей, что создает давление для проекта.
Квалификация по долгу обычно немного сложнее, чем по акциям. Большинство банков и обычных кредиторов основывают свое решение о кредите на денежном потоке. Это создает проблему с исправлениями и отклонениями, потому что исправления и отклонения не имеют ежемесячного денежного потока. На самом деле, они не имеют положительного денежного потока, пока проект не будет завершен и продан. Важны и другие квалифицирующие факторы, такие как кредит, резервы и обеспечение. Для некоторых кредиторов, таких как коммерческие банки, ваш авторитет также является фактором. Кредитоспособность — это уверенность кредитора в том, что вы можете справиться с проектом, поэтому они будут смотреть на опыт и, возможно, захотят взять у вас интервью. За исключением исправления, переворота или нового строительства, ни один из известных мне кредиторов не выдаст ссуду на недвижимость с отрицательным денежным потоком, если только у отдельного гаранта не будет личного денежного потока, который будет поддерживать платежи. Денежный поток — король,
Справедливость. Справедливость — намного более безопасная стратегия, и она создает намного больше вариантов. Участники акции получают часть сделки в обмен на использование своих денег. Это простой способ взглянуть на это, но благодаря справедливости вы можете стать очень креативным. Я видел партнерские сделки с прямым разделением, привилегированным или обещанным доходом с частью сделки или без нее, контролем или без контроля, долгосрочными сделками и краткосрочными сделками; и я видел вариацию всего этого. Небо это предел, когда дело доходит до акционерного финансирования. Инвесторы в недвижимость обычно не любят акции, потому что они могут стать очень дорогими. Хотя это может быть дорогостоящим, вот некоторые из преимуществ:
Больше справедливости делает сделку сильнее и легче финансировать.
Возможно, не нужно вносить ежемесячные платежи.
Существует тонна гибкости.
Распространяет риск.
Чтобы претендовать на долевое финансирование, вам просто нужно иметь возможность продать сделку и продать себя. Проверка кредитоспособности редко проводится, доход не является проблемой, и резервы наличности не вызовут у вас горе (черт возьми, это самая распространенная причина, по которой инвесторы идут по пути акционерного капитала).
Что я вижу, так это сочетание долга и капитала. Помните моего клиента, который потерял значительную зарплату из-за долга? Если бы он открыл свой разум для справедливости, он мог бы пригласить партнера, который помог бы удовлетворить наши требования, и тогда мы бы финансировали сделку. Вероятно, он мог бы пригласить партнера, чтобы внести небольшой капитал и подписать кредит на менее чем 30% своей сделки. Да, это дорого, но это сделало бы сделку. Он, вероятно, все равно заработал бы 30 000 долларов, но вместо этого он ничего не сделал.
Долг дешев, даже твердые деньги дешевле, чем партнер по выгодным сделкам. Иногда я слышу, как потенциальный клиент жалуется на то, что мы или другие кредиторы с жесткими деньгами взимаем слишком большую плату. Они предпочли бы привлечь партнера для финансирования сделки. Если вы посчитаете, вы, вероятно, увидите, что тяжелые деньги дешевле, чем партнер, и вам не нужно много денег, чтобы совершить сделку. Это предполагает, что вы делаете выгодные сделки, конечно.
Справедливость безопаснее; однако, вы, вероятно, заплатите немного больше за это. Очевидно, что у обоих есть свои преимущества и недостатки, и каждая сделка может потребовать отдельной стратегии для ее финансирования. Это все математика, поэтому я бы посоветовал вам взглянуть на цифры и быть открытыми как для долга, так и для капитала или их комбинации. Все в Pine Financial являются экспертами в области финансирования недвижимости. Для всех нас характерно собирать наши головы в нашем офисе, чтобы помочь нашим клиентам преуспеть. В следующий раз, когда вы задаетесь вопросом о лучшем способе финансирования сделки, позвоните нам и позвольте нам стать вашим вторым взглядом. Мы добиваемся успеха только тогда, когда это делают наши клиенты!