Как прибить свой АРВ перед покупкой
Основная причина, по которой инвесторы исправляют и теряют деньги, заключается в том, что они делают ошибки, оценивая стоимость после ремонта (ARV). Правильное или, по крайней мере, близкое понимание стоимости и бюджета на ремонт очень важно для вашего успеха. Анализировать цифры по сделке легко, но придумать цифры для включения в формулу может быть сложно. Вот пять ошибок, которые я вижу, инвесторы и агенты по недвижимости делают, когда они пытаются прибить свой АРВ.
Не корректировать компы. Хорошо известно, что мы оцениваем недвижимость по сопоставимым или компасам. Comps просто означает сопоставимые объекты, которые недавно были проданы или выставлены на продажу. Мы также знаем, что мы хотим, чтобы наши композиции были в той же области и того же размера. Но что, если вы не можете получить то, что в точности соответствует дому, который вы пытаетесь оценить? Вы слышали термин «яблоки с яблоками»? Это относится и к недвижимости. Если вы не можете сравнить яблоко с яблоком, вам нужно настроить комп на яблоко. Позвольте мне уточнить.
Допустим, у вас есть дом площадью 1200 квадратных футов. Вы найдете отличный комп, но это 1400 квадратных футов. Чтобы использовать 1400 квадратных футов, вам нужно взять цену, по которой он указан или продан, и скорректировать число вниз, чтобы компенсировать увеличение размера дома. По сути, объект недвижимости, как ожидается, будет продаваться по меньшим ценам, поскольку он меньше по размеру.
Ошибка состоит в том, чтобы не корректировать аккомпанемент и использовать больший дом в качестве значения. Однако корректировки не ограничиваются квадратными метрами. Общими изменениями могут быть гаражные киоски, ванные комнаты, удобства, вид, подвалы и расположение, которые могут повлиять на стоимость.
Местоположение: я часто слышу, что стандарт для местоположения будет в пределах четверти с половиной мили от предметной собственности. Я думаю, это нормально, но мой вопрос был бы, это радиус, на который мы смотрим? Чаще всего это именно то, что делают инвесторы и агенты. Возьмите радиус в полмили. Проблема в том, что вы можете тянуть компы в окрестностях, которые не похожи. Иногда переход через реку, железнодорожные пути или крупную артерию может полностью изменить привлекательность местности. Гораздо лучше взглянуть на карту и попытаться остаться в той же области или районе, что вполне может означать преимущества, которые находятся дальше, чем другие варианты.
Другие ошибки, связанные с местоположением, негативно влияют на сайт. На оживленных дорогах, недалеко от винных магазинов, напротив коммерческих площадей, на озере или у озера, и расстояние до общественного транспорта могут сыграть свою роль. Последнее, что вы хотите сделать, это попытаться оценить дом на оживленной дороге и использовать только компы в окрестностях. Покупатели будут требовать лучшей цены за негативное влияние оживленной дороги. Знание того, что вам нужно сделать корректировку для местоположения, является самой большой проблемой, но проблема в том, сколько корректировки вам понадобится? Вот почему оценка имущества — это искусство, а не наука. Вы будете немного гадать здесь, но вот два хороших способа сделать это:
Найдите композицию, которая продается с аналогичным влиянием, и используйте ее как одну из своих композиций, даже если она немного старше или дальше.
Если вы не можете найти хорошую композицию с аналогичным негативным влиянием, попробуйте найти более старую композицию с влиянием (даже несколько лет) и сравните ее с домами без этого влияния и посмотрите, какая разница в цене вернулась, когда она была продана. Зная, какая скидка была необходима для местоположения в прошлом, может помочь вам сделать обоснованное предположение о том, какой она будет сегодня.
Регулировка квадратных метров: За исключением новых разработок, где все дома похожи, использование модели цена за квадратный фут является ошибкой. Я вижу профессионалов в области недвижимости, даже тех, которые давно занимаются бизнесом, нахожу среднюю цену за квадратный фут в этом районе и умножаю ее на квадратные метры в объекте недвижимости. Вы можете повезти и приблизиться к точности в этом, пока размер предметного свойства очень средний и сопоставим с акциями, но более часто пропускают вашу ценность, используя эту стратегию. Фактическая поправка на разницу в размерах над классом будет ближе к 1/4 — 1/6 средней цены за квадратный метр в этом районе. Вы можете спросить четырех разных оценщиков и получить четыре разных ответа о том, как они пришли к корректировке, чтобы использовать для размера. Обычно я буду использовать 1/5 средней цены за кв. Фут в непосредственной близости, если средняя цена за кв. Фут не будет достаточно высокой, тогда я буду использовать 1/6. Это не формула, это всего лишь быстрый способ приблизиться ко мне.
Давайте предположим, что вы находитесь в среднем районе, и вы используете 1/5, чтобы сохранить это простым. Возвращаясь к нашему примеру объекта площадью 1200 квадратных футов и комп. Если средняя цена за квадратный фут в этом районе составляет около 140 долларов, а акция продана за 200 тысяч долларов, я бы скорректировал цену продажи 200 тысяч долларов на 5600 долларов, чтобы скорректированная стоимость моего компа составила 194 400 долларов. Смущенный? Давайте посмотрим на математику. Начиная со средней цены за кв. Фут в этом районе, я бы разделил ее на 5. 140 долл. / Чел. / 5 = 28 долл. / Чел. В нашем примере разница в размере составляет 200 футов, поэтому я умножаю 200 на 28 долларов и получаю 5600 долларов. Поскольку аккомпанемент больше предмета, я ожидаю, что предмет будет продаваться дешевле, поэтому я вычту корректировку. 200 000–5600 долл. США = 194 400 долл. США. Помните, что это указанное значение, используя один комп.
Наконец, квадратные метры выше класса гораздо ценнее, чем ниже. Даже если вы можете удвоить свои готовые квадратные метры, вы не получите почти вдвое больше стоимости дома. Мы крайне редко видим, чтобы готовый подвал приносил достаточную ценность, чтобы даже покрыть стоимость его отделки. Я бы позвонил некоторым оценщикам в вашем районе, чтобы посмотреть, что они корректируют для подвалов, как готовых, так и незавершенных, или покопаться в компах с подвальными помещениями и без попыток найти то, что должно быть приспособлением. На рынках, на которых мы одалживаем, мы обычно видим от 10 до 15 долларов за фут за недостроенное пространство и еще 10-15 долларов за готовое место.
Регулировка спальни: Это легко сделать ошибку, но в большинстве случаев мы не видим разницы в значениях для спален. Дом с 4 спальнями не обязательно продается больше, чем дом с 3 спальнями. Если дома одинакового размера и в них есть дополнительная спальня, вероятно, они откажутся от того, что может пожелать покупатель; как формальная столовая или главная спальня, или это может означать, что все 4 спальни маленькие, а в доме с 3 спальнями — 3 вместительных спальни. Привлекательность покупателей основана на их потребностях, поэтому несправедливо говорить, что дом стоит дороже только потому, что в нем есть дополнительная спальня. За исключением редких случаев, мы не видим, чтобы наши оценщики приспосабливались к спальням. Если дом больше и имеет дополнительную спальню, он стоит больше. В этом случае вы фиксируете увеличение значения в квадратных футах, а не количество спален. Если вы настроили комп для размера и спальни,
Верить чьему-то мнению: У меня только что был клиент, потерявший 10 000 долларов по сделке, потому что он верил мнению оптовиков о ценности. На него оказывалось давление, чтобы он внес большой депозит на месте, чтобы обезопасить дом, и у него не было времени, чтобы провести собственное исследование. На основании предоставленных продавцом предложений, сделка сработала. Когда он принес мне сделку, я быстро увидел ошибки в предоставленных акциях. Я показал ему, почему выбор компа был некорректен, и как он должен был корректировать компы, чтобы получить более точное значение. Один комп был в два раза больше, чем класс !!! На следующий день мой клиент пошел к оптовику, вооруженному данными, которые я предоставил, и попросил вернуть ему 10000 долларов. Оптовик отклонил запрос, а затем распространил слово, что Pine Financial является способом консервативного. Мой ответ таков: если вы хотите, чтобы кредитор финансировал плохие сделки, мы не ваш кредитор. Я предпочел бы заключить сделку, чем финансировать то, на чем мой клиент наверняка потеряет деньги. Инвесторы предпочитают работать с нами, потому что мы не о сделке, мы об отношениях. Мы без проблем дадим вам совет, необходимый для построения успешного бизнеса по инвестированию в недвижимость.
