Покупка недвижимости без денег: мой личный опыт

Вы когда-нибудь видели эти рекламные ролики о покупке домов с «No Money Down»? Они действительно молодцы. У них есть самые разные люди, которые предлагают отличные отзывы о том, как они разбогатели, покупая арендуемую недвижимость, абсолютно без денег из своего кармана. Вы видите этого парня, стоящего на углу улицы, разговаривающего с кем-то, и он говорит: «У меня есть тот», указывая на красивого колониала. «У меня также есть тот, который рядом с ним, и те, что две двери вниз, и я закрою тот, что через дорогу от него, на следующей неделе». Затем он заверяет нас, что он приобрел 17 домов за последние восемь или десять месяцев, при этом на недвижимость не платили ни одной суммы. Кроме того, во многих случаях он также не оплачивал заключительные расходы.

И давайте не будем забывать, что этот самый парень зарабатывает десятки тысяч долларов в месяц, а его собственный капитал составляет почти миллион долларов. Итак, он говорит.

Теперь все это выглядит замечательно, поэтому, когда человек, продающий курс, который научит вас, как сделать это, по изящной цене всего в $ 297,00, говорит, вы приклеены к каждому его слову. «Недвижимость — это самый безопасный и быстрый способ заработать деньги сегодня», — скажет вам эксперт.

Итак, действительно ли это можно сделать? Можете ли вы купить дома без денег вниз? Сможете ли вы стать арендодателем всего за месяц и начать зарабатывать наличными из этих арендных платежей? Ответ является абсолютным «Да». Это может быть сделано, и я абсолютно уверен, потому что я сделал это. Вопрос, который вы должны задать себе: не могу ли я купить недвижимость без денег, но должен ли я?

Видите ли, это вопрос, который парень, продающий курс No Money Down, со всеми своими людьми и их отличными отзывами надеется, что вы никогда не зададите. Его рекламная и маркетинговая стратегия рухнет, если он даст кому-нибудь возможность задать этот вопрос, потому что он будет вынужден лгать, если он ответит на него.

Редко всю правду можно найти в рекламных роликах, особенно когда реклама посвящена программам недвижимости No Money Down. Рекламный ролик делает идею и программу настолько простыми, что любой ребенок может с ней справиться. Создается впечатление, что это должен делать каждый американец, и мы все стали бы миллионерами. Но каждый американец не делает этого, и многие из тех, кто делает это, не только не становятся богатыми, они фактически разоряются. Рекламный ролик не скажет вам этого. Вот почему я здесь.

Правда

Теперь давайте начнем с правды о покупке недвижимости без денег и правды о том, чтобы быть арендодателем. Первое, что вам нужно знать, это то, что они оба очень плохие идеи. Позвольте мне проиллюстрировать, используя мой собственный опыт в этих областях. Я начал покупать недвижимость почти 10 лет назад. Первой собственностью, которую я купил, была сделка, заключенная неким мошенником по недвижимости, который сказал мне, что мне нужно всего 2000 долларов, чтобы завладеть этим домом и, в процессе, помочь женщине, которую собирались исключить.

Через два года она очистит свой кредит, рефинансирует кредит на дом, и я заработаю 10 000 долларов. Это звучало хорошо для тех, кто быстро купил что-нибудь, что за короткое время принесло большие деньги.

Это работало в течение первого года, так как женщина платила вовремя, и я ежемесячно получал дополнительные 100 долларов. Позже, однако, все начало разрушаться, так как дом начал нуждаться в ремонте, и все это женщина не могла себе позволить, поэтому мне пришлось заплатить за них. Я вложил в дом почти 5000 долларов за четыре года. Когда я наконец смог продать его, я не совсем вернул то, что вложил в него.

Тем временем я стремился преодолеть эту проблему, добавив еще много. Ловкий ипотечный брокер связался с еще более ловким исследователем недвижимости, и они убедили меня, что у них есть способ быстро купить дом, абсолютно без денег из моего кармана. Хотя моего опыта, вероятно, будет достаточно, чтобы осветить вас в ловушках этой модели и в качестве арендодателя, позвольте мне сказать, что я не могу подчеркнуть, насколько опасно покупать недвижимость без денег вниз.

За шесть месяцев я купил восемь домов — многие из них были взяты у одного и того же оптового кредитора. Эти кредиторы должны были быть обеспокоены всей задолженностью, которую я строил, но они продолжали утверждать кредиты, основываясь на моем хорошем кредите и арендной плате, покрывающей платежи по закладной. Одной из самых больших проблем, которые я не испытал достаточно, чтобы обнаружить, было то, что большая часть арендной платы была всего лишь на 50-100 долларов выше ипотечного платежа.

«Не волнуйтесь», сказал бы инвестор. «Вы заработаете все свои деньги по объему. Мы поместим вас в 30 или 40 домов, и вы будете ежемесячно приносить от 4000 до 5000 долларов».

Как вы можете себе представить, мой разум был в замешательстве. Я делал огромные депозиты в тот самый момент. Мой банковский счет набирал обороты с бешеной скоростью.

Иллюзия

Это то, что люди, которые покупают дома, используя план No Money Down, планируют случиться. В конце концов, если вы можете купить один дом без денег, почему бы не пять, десять или пятьдесят? По какой-то причине — видение знака доллара, скорее всего — я не всерьез рассмотрел содержание этих домов, возможность пропущенных арендных платежей и вероятность того, что арендаторы могут вообще перестать платить, что вынуждает меня их выселить — трудоемкий и чрезвычайно дорогостоящий процесс.

Как вы, возможно, уже догадались, все эти вещи произошли со мной после того, как я собрал 26 объектов недвижимости. Фактически, часто все эти проблемы возникали в одном и том же месяце. Теперь, какое-то время (когда у меня было около 10 домов), если один человек не платил арендную плату, я мог покрыть ее девятью другими платежами. Но когда два, три, а иногда даже пять арендаторов не платили в одном и том же месяце, это было разрушительным для моего бизнеса. Я должен был зайти на свой бизнес-счет и заплатить до 3000 долларов за раз по ипотечным кредитам, но у меня не было дохода, чтобы покрыть это. Кроме того, я должен был заплатить управляющей компании, чтобы заставить моих арендаторов заплатить или выселить их.

Вскоре это стало нормой, а не исключением. В моих домах были постоянные проблемы. Несчастные арендаторы привели к плохому содержанию имущества и еще большим проблемам с обслуживанием. Примерно через год после того, как я собрал 26 домов, у меня были проблемы с примерно 10-15 домами и / или арендаторами каждую неделю. Я выселял по крайней мере двух арендаторов каждый месяц, и приблизительно четыре-семь арендаторов либо отставали от арендной платы, либо вообще не платили. Обещания были сделаны, планы оплаты организованы и немногие, если таковые вообще когда-либо выполнялись.

Мне не потребовалось много времени, чтобы понять, что это не был способ заработать деньги на недвижимости. Следовательно, я избавился от этих домов так быстро, как только мог. Было много покупателей, готовых взять на себя мою головную боль, потому что у них была способность заставить это работать, они верили.

За 10 лет работы помещиком я потерял тысячи долларов и, вероятно, отнял у меня несколько лет из-за стресса, который я пережил. Поэтому, что бы вы ни делали, избегайте ловушки без денег. Есть гораздо лучшие, но недорогие способы заработать на недвижимости.