Преимущества высоких налогов. Квалифицированные зоны возможностей

На прошлой неделе я получил еще один звонок о том, что кто-то хочет инвестировать в зону возможностей (OZ). Я спросил «Почему?» и они сказали: «Чтобы сэкономить на налогах и заработать больше денег».

Хорошо, я понимаю, и это хороший ответ, но каков план? Как вы сэкономите на налогах? Сколько вы сэкономите? Кажется, вокруг ОЗ много шумихи, и на то есть веские причины. Они могут быть хорошими, но это должна быть правильная ситуация и правильно спланированная. Из-за обмана и недоразумений я хотел поделиться своим пониманием того, что такое ОЗ и как вы, как инвестор, можете извлечь из них выгоду.

В 2017 году было принято законодательство, разрешающее министерству финансов США создавать ОЗ. В 2018 году информация о стимулах была выпущена. Поскольку это так ново, это очень неправильно понято. Идея состоит в том, чтобы стимулировать экономический рост в сфере недвижимости и рабочих мест, предоставляя налоговые льготы инвесторам при инвестировании в предприятия или недвижимость, расположенную в определенных частях города. Зоны определяются государством и утверждаются федеральным правительством. Насколько я понимаю, единственная налоговая выгода — это некоторые отсрочки и прощение налога на прирост капитала в долгосрочной перспективе, и есть несколько скачков, через которые можно прыгнуть.

Во-первых, физическое лицо не может инвестировать в часть имущества в УЗ. Чтобы инвестиция соответствовала налоговым льготам, она должна инвестировать в OZ через фонд возможностей (OF). OF — это организация, которая облагается налогом как корпорация или партнерство, например, LLC, которая инвестирует не менее 90% своего капитала в ОЗ. Согласно IRS, для того, чтобы лицо, квалифицирующееся как OF, просто самоустанавливается, заполняя форму в IRS.

Налоговые льготы могут быть большими. Инвесторы могут отложить уплату налогов на прибыль, если они инвестируют прибыль в OF. Это работает очень похоже на обмен 1031, но это не обязательно должен быть такой же обмен, то есть вы можете ликвидировать другие инвестиции, такие как акции, и отложить прибыль на них. Отсрочка налогов становится еще лучше с ОЗ, потому что сумма, которую вы платите за прибыль, со временем уменьшается. Если вы инвестируете в OZ и удерживаете инвестиции в течение 5 лет, вы уменьшите свою прибыль на 10%, что, в свою очередь, снизит ваши налоги. Например, если вы получаете прибыль в размере 50 000 долл. США от продажи акций, которые вы переводите в УЗ, через 5 лет отчетный доход, на который вы будете платить налог, уменьшается на 5000 долл. США, что делает налогооблагаемую прибыль 45 000 долл. США. Если вы держите активы в течение 7 лет, прибыль уменьшается еще на 5%. Создание налогооблагаемой прибыли 42 500 долларов. В 2026 году вам нужно будет заплатить налог на разницу в приросте капитала независимо от того, продаете вы актив или нет. Однако большая выгода заключается в том, что вы владеете недвижимостью 10 лет. По истечении 10 лет вы не будете платить прирост капитала за любое повышение стоимости актива со дня его приобретения. Итак, если ваши инвестиции в стоимостном выражении увеличиваются на 100 000 долларов США в течение 10 лет, и вы продаете их, вы платите 0 долларов США в виде налогов.

Быть вынужденным использовать ОФ для инвестирования в ОЗ интересно. Из того, что я могу сказать, это сделано таким образом, чтобы привлечь большие инвестиции для наибольшего эффекта, но я не нашел ничего, что говорило бы о том, что вы не можете создать свое собственное OF, чтобы инвестировать в одну собственность в OZ. Эти преимущества большие, но, как я понимаю, это только делает намного лучше. Я бы не стал специально инвестировать в ОЗ только для налоговых льгот.

Мифы о зонах возможностей: вот два самых распространенных мифа о зонах возможностей, которые я слышу:

Я могу свернуть прирост капитала в ОЗ, держать собственность в течение 10 лет и никогда не платить налог на прибыль.

Это правда, что вы никогда не будете платить налог на прирост капитала от первоначальных инвестиций через 10 лет, но вам нужно будет платить налоги на доходы, которые вы перенесли в налоговый год 2026. Прибыль, которую вы вносите в ОЗ, просто отличается и будет уменьшаться с течением времени, но это никогда не будет устранено.

Я могу купить аренду в OZ для больших налоговых сбережений.

Есть две причины, по которым это не сработает. Одним из препятствий для инвестирования в OZ является то, что вам нужно инвестировать через OF. После того, как вы определите инвестиции, вам нужно будет создать отдельное ООО, партнерство или корпорацию, чтобы инвестировать в эту собственность, а затем уведомить IRS о том, что ваша организация считается OF

Гораздо более сложным препятствием является существенное улучшение. По данным IRC Sec. 1400Z-2 (d) (2) (D) (I), квалифицированная собственность OZ, находящаяся в собственности квалифицированного OF, должна удовлетворять одному из следующих требований:

Первоначальное использование свойства зоны квалифицированных возможностей начинается с фонда зоны квалифицированных возможностей, или

Фонд зоны квалифицированных возможностей существенно улучшает собственность.

Насколько я понимаю, это то, что если вы приобретаете недвижимость, вам нужно будет либо построить новое (новое оригинальное использование), либо сделать серьезные улучшения. Недавно появилась ясность в определении «существенно улучшается».

Чтобы претендовать на существенное улучшение, вам нужно будет сделать улучшения, которые удваивают вашу базу (делать улучшения, равные сумме, уплаченной за актив) в течение любого 30-месячного периода, пока актив находится в собственности. Основа вычитает стоимость земли, поэтому улучшения должны равняться только стоимости улучшений. Например, скажем, вы покупаете аренду за 100 000 долларов. По словам окружного эксперта, стоимость земли составляет 20 000 долларов. Чтобы получить право на налоговые льготы, вам нужно будет вложить еще 80 000 долларов в собственность в течение 30 месяцев в какой-то момент в течение следующих 10 лет, прежде чем вы сможете продать актив.

Итак, какова стратегия?

Очевидная стратегия состоит в том, чтобы купить землю в ОЗ и построить для удержания. Другими стратегиями для инвесторов в недвижимость могут быть покупка и очистка для строительства домов или квартир. В этих случаях вы захотите продлить аренду нескольких квартир в течение как минимум 10 лет. Другой вариант, который, как я вижу, используют некоторые креативные инвесторы, — это устройства для создания аксессуаров (ADU). Это небольшие здания или дополнения, используемые в качестве дополнительных единиц или квартир. Они становятся все более популярными с бумом в Airbnb во многих областях, вам не нужно быть многоквартирным, чтобы строить их. Из-за правил краткосрочной аренды вам, возможно, придется сдавать их в долгосрочную аренду, но эта цифра все еще может работать. Я могу видеть, если вы покупаете дом на одну семью, нуждающийся в ремонте,